29 March 2026

Urteile zu Immobilien und Nachlass

Die Versteuerung vererbter Immobilien ist geprägt von Meinungsverschiedenheiten und Streitereien. Beispielsweise gibt es Bestrebungen aus Bayern im Rahmen einer großen Reform die Bundesländer selbst über die Höhe der Abgabe entscheiden zu lassen. Zudem sollen die Freibeträge nach Jahren der Inflation und erheblicher Immobilienpreissteigerungen angehoben werden. Doch oftmals ist die politische Debatte für Erben unerheblich, denn dass die höchstrichterliche Rechtsprechung in vielen Fällen bereits heute familienfreundlich ist, lässt sich durch aktuelle Entwicklungen belegen. Anbei sieben Urteile die aufzeigen, wie die Erbschaftssteuer auf null reduziert werden kann.

Immobilie darf nicht getauscht werden

Das Niedersächsische Finanzgericht legte mit seinem Urteil vom 13.03.2024, Az.: 3 K 154/23 fest, dass ein steuerfreies Familienheim nicht durch ein vergleichbares, ebenfalls zur Erbmasse gehörendes Objekt ersetzt werden darf. Im verhandelten Fall wollte der steuerpflichtige Alleinerbe nach dem Tode seiner Mutter die Steuerbefreiung für das Eigenheim in Anspruch nehmen. Allerdings nicht für die bis zu ihrem Ableben genutzte Wohnung, sondern für seine eigene, eine von der Erblasserin gemietete Wohnung im selben Haus. Die bewohnte Einheit der Verstorbenen vermietete er. Der Sohn hielt dies für eine sinnvolle Lösung, anstatt die beiden etwa baugleichen Wohnstätten auszutauschen. Das Finanzgericht entschied anders. Der geplante Wechsel kommt nicht in Frage da als Voraussetzung für eine Steuerbefreiung gilt, dass exakt das vom Erblasser bewohnte Objekt weitergenutzt werden muss.

Geerbtes Haus zehn Jahre halten

Eine in der Familie vererbte Immobilie ist aktuell steuerfrei, wenn bestimmte Regeln beachtet werden. Mit Steuernachzahlungen müssen Erben erst dann rechnen, wenn sie diese in den ersten zehn Jahren nach der Erbschaft veräußern anstatt selbst zu nutzen. Erbschaftssteuer fällt z.B. an, wenn der überlebende Ehegatte das geerbte Familienheim vor Ablauf von zehn Jahren an die Kinder verschenkt und sich gleichzeitig ein lebenslanges Wohnrecht einräumen lässt. Steuerfrei dagegen ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b + 4c Erbschaftssteuergesetz (ErbStG) der Erwerb des Eigentums oder Miteigentums an einem sog. Familienheim von Todes wegen durch den hinterbliebenen Ehepartner, Lebensgefährden, den Kindern und Enkeln. Als Familienheim definiert ist ein bebautes Grundstück mit maximal 200 qm Wohnfläche, auf dem der Erblasser bis zum Erbfall eine Wohnung oder ein Haus zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Beim Erwerber muss dieses dann unverzüglich "zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken" bestimmt sein.

Wohnrecht reicht nicht für eine Steuerbefreiung

Die steuerfreie Übertragung eines Familienheims besteht nur dann, wenn der länger lebende Ehepartner Eigentum oder Miteigentum an einer als Familienheim begünstigten Immobilie des verstorbenen Ehegatten erwirbt und diese zu eigenen Wohnzwecken selbst nutzt. Einzig ein im Testament eingeräumtes Wohnrecht führt dagegen nicht zu einer Steuerbefreiung, so das Urteil des BFH (Az.: II R 45/12) Im besagten Fall war die Klägerin Miterbin ihres verstorbenen Ehemannes und gemäß den testamentarischen Verfügungen wurde das zum Nachlass gehörende Grundstück an die beiden Kinder des Erblassers übertragen und der Klägerin im Gegenzug ein lebenslanges Wohnrecht an der vormals gemeinsamen ehelichen Wohnung eingeräumt. Daraufhin setzte das zuständige Finanzamt die Erbschaftssteuer fest, ohne die Steuerbefreiung für Familienheime zu berücksichtigen. Diese Auffassung wurde vom BFH bestätigt. Ist der Erwerber aufgrund eines testamentarisch angeordneten Vorausvermächtnisses verpflichtet das Eigentum an der Familienwohnung auf die Kinder des Erblassers zu übertragen, kann er die Steuerbefreiung trotz Wohnrechts nicht in Anspruch nehmen.

Zeitnaher Einzug in die geerbte Immobilie

Zieht der Erbe nicht zeitnah in das geerbte Objekt ein, so fällt Erbschaftsteuer an. Voraussetzung

für eine Steuerbefreiung ist, die unverzügliche Selbstnutzung für eine Dauer von zehn Jahren. In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) entschiedenen Fall mit Az.: II R 6/21 verzögerte sich der Einzug einer Alleinerbin infolge des Handwerkermangels um ein ganzes Jahr. Daraufhin widerrief das zuständige Finanzamt die Erbschaftssteuerbefreiung. Diesen Bescheid kippte der BFH mit der Begründung, dass die Erben eines Familienheimes Renovierungsarbeiten so schnell durchführen wie es ihren persönlichen Möglichkeiten entspricht. Es sei ihnen aber nicht anzulasten, wenn sie die Sanierung unverzüglich in Auftrag geben, die bestellten Handwerker diese aber aus Gründen, für die die Erben keine Schuld tragen, nicht rechtzeitig ausführen.

Unverzüglicher Einzug auch nach über einem halben Jahr möglich

Nach einem Erbfall ist oft nicht sofort klar, wer Nachlassempfänger der Immobilie ist. Bei Erbengemeinschaften gestaltet es sich noch schwieriger, da die Hinterlassenschaft oftmals über Jahre unter den einzelnen Erben zu verteilen ist. Finanzämter gehen allerdings bisweilen davon aus, dass Erbauseinandersetzungen innerhalb von einem halben Jahr erfolgt sein müssen. Dies ist jedoch gesetzlich nicht verankert. Wie lange Erben für eine Auseinandersetzung in einer Erbengemeinschaft Zeit haben, um erbschaftsteuerliche Begünstigungen in Anspruch nehmen zu können, hat der BFH in seinem Urteil vom 15. Mai 2024 (Az.: II R 12/21) entschieden. Im verhandelten Fall waren die Eltern des Steuerpflichtigen kurz nacheinander verstorben. Der Steuerpflichtige und dessen Bruder beerbten sowohl die Mutter als auch den Vater je zur Hälfte. Zum Nachlass mütterlicherseits gehörten u. a. Grundstücke und zum Nachlass des Vaters ebenfalls Grundstücke, sowie Beteiligungen an mehreren Firmen. Die gesamte Erbauseinandersetzung zog sich über drei Jahre hin. Das zuständige Finanzamt erhob daraufhin ohne Privilegierung Erbschaftsteuern, weil ja angeblich die sechsmonatige Frist nach dem Erbfall abgelaufen sei. Der BFH pflichtete den Erben bei, da eine Frist dieser Art im Gesetz nicht verankert ist.

Psychische Probleme können vorzeitigen steuerfreien Auszug aus dem Familienheim rechtfertigen

Die bei der Immobilienübernahme gewährte Erbschaftssteuerbefreiung entfällt nicht rückwirkend, wenn der überlebende Ehepartner aus dem geerbten Familienheim auszieht, da ihm die weitere Nutzung aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar oder gar unmöglich ist, so entschied der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 01.12.2021 (Az.: II R 1/21) zu § 13 Abs. 1 Nr. 4b des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG). Die spätere Klägerin bewohnte mit ihrem Gatten ein Einfamilienhaus und erbte das Objekt nach dessen Tod. Sie litt unter psychischen Störungen und an Depressionen, die sich gerade durch die Umgebung des ehemals gemeinsam bewohnten Anwesens verschlechterten. Daraufhin riet ihr der Arzt das Wohnhaus zu verlassen. Nach zwei Jahren veräußerte sie die Immobilie und zog in eine Eigentumswohnung. Doch das zuständige Finanzgericht sah keinen zwingenden Grund für einen Auszug, da ihr die Führung des Haushalts nicht schlechthin unmöglich gewesen sei. Der BFH hob das erstinstanzliche Urteil auf und verwies die Sache zurück an das Finanzgericht. Dort stellten die Bundesfinanzrichter klar, dass eine Unzumutbarkeit der Selbstnutzung des Familienheims auch in einer erheblichen Gesundheitsbeeinträchtigung infolge des Verbleibs liegen kann.

Erbschaftssteuerbefreiung trotz vorzeitigem Auszug

Eine Erbschaftsteuerbefreiung für ein Familienheim geht nicht verloren, sofern dem Erben die eigene Nutzung des Familienheims aus gesundheitlichen Gründen unzumutbar oder gar unmöglich ist, das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) mit seinem Urteil Az.: II R 18/20 vom 01.12.2021. Im verhandelten Fall hatte die spätere Klägerin das geerbte Einfamilienhaus anfangs selbst bewohnt und zog nach sieben Jahren aus. Die Frau argumentierte, sie habe sich angesichts ihres Gesundheitszustands kaum mehr allein in dem Haus bewegen können und sei daher in eine Erdgeschosswohnung umgezogen. Der BFH führte aus, eine Steuerbefreiung bedingt gemäß § 13 Abs. 1 Nr. 4c des ErbStG, dass der Erbe zehn Jahre lang das geerbte Familienheim selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen daran gehindert. Darunter fällt beispielsweise nicht eine unwirtschaftliche Sanierung, sondern es setzt voraus, dass der Erbe gesundheitsbedingt für eine Fortnutzung des Familienheims so erheblicher Unterstützung bedarf, das nicht mehr von einer selbständigen Haushaltsführung gesprochen werden kann.