Was passiert mit der Wohngebäudeversicherung beim Immobilienverkauf?

Im Zusammenhang mit dem Eigentümerwechsel einer Immobilie treten oftmals Unklarheiten hinsichtlich der bestehenden Wohngebäudeversicherung auf. Im Allgemeinen wird davon ausgegangen, dass mit dem Kaufvertrag oder der Schlüsselübergabe ebenfalls die Versicherung mit wechselt. Tatsächlich greift hier eine klare gesetzliche Regelung. Beim Verkauf einer Immobilie geht der bestehende Versicherungsvertrag gemäß § 95 des Versicherungsvertragsgesetzes (VVG) automatisch auf den neuen Eigentümer über, jedoch erst nach Eintragung im Grundbuch, Abteilung I. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der Verkäufer des Objekts weiterhin Versicherungsnehmer; weder Besitzübergang noch Zahlung des Kaufpreises ändern daran etwas. Somit ist eine Vertragsübernahme erst dann möglich, wenn ein aktueller Grundbuchauszug mit Eintragung des neuen Eigentümers vorliegt.

Geduld ist gefragt

Zwischen einer notariellen Beurkundung und der tatsächlichen Grundbucheintragung vergehen häufig mehrere Monate. Dazu muss die Zahlung des Kaufpreises abgewickelt, Grundschulden gelöscht, behördliche Mitteilungen verarbeitet und die Umschreibung beim Grundbuchamt durchgeführt sein. Sind alle genannten Voraussetzungen erfüllt, wird der Käufer offiziell zum Eigentümer. In der Übergangszeit bleibt allerdings der Versicherungsvertrag unverändert bestehen, d.h. mit dem Verkäufer als Versicherungsnehmer.

Käufer und Verkäufer haften gesamtschuldnerisch

Zumeist bleibt dabei unbeachtet, dass für den Beitrag der laufenden Versicherungsperiode Verkäufer und Käufer gesamtschuldnerisch haften. Der Versicherer kann also die Versicherungsprämie von beiden Parteien verlangen. Wie die Kosten intern aufgeteilt werden, müssen Käufer und Verkäufer untereinander regeln, idealerweise bereits im Notarvertrag.

Sonderkündigungsrecht

Durch die Eintragung im Grundbuch vollzieht sich der Eigentumswechsel und bietet damit dem Erwerber neue Entscheidungsspielräume. Nach § 96 VVG steht ihm nun ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht zu, gerechnet ab Kenntniserlangung des Eigentumsübergangs. Der Vertrag ist entweder sofort oder alternativ zum Ablauf des Versicherungsjahres kündbar. Wird von diesem Recht kein Gebrauch gemacht, läuft die Versicherung unverändert weiter. Keinesfalls ist es zu empfehlen laufenden Vertrag überhastet zu kündigen, denn alte Tarife sind häufig wesentlich preisgünstiger als aktuelle Bedingungswerke. Zudem kann es zu Problemen bei der Antragsannahme bei bestehenden Vorschäden kommen.

Vorzeitige Vertragsübernahme möglich

Unter bestimmten Bedingungen ist es sinnvoll, den Käufer bereits vor der Grundbucheintragung als Versicherungsnehmer einzusetzen. Dies ist realisierbar, wenn Käufer und Verkäufer der Versicherungsgesellschaft gemeinsam schriftlich die vorzeitige Übernahme der Wohngebäudeversicherung erklären. Der Erwerber des Objekts erhält damit frühzeitig die Verfügungsgewalt über den Vertrag, wird zum Korrespondenzempfänger und bekommt im Schadenfall die Entschädigungsleistung ausbezahlt.

Nutzung, Leerstand und Obliegenheiten im Blick behalten

Der Eigentumswechsel geht häufig mit Renovierungen oder vorübergehendem Leerstand einher. In dieser Phase ist Aufmerksamkeit besonders gefragt. Regelmäßige Kontrollen des Gebäudes sowie eine ausreichende Beheizung in der kalten Jahreszeit sind erforderlich, um den Versicherungsschutz nicht zu gefährden. Ein ungenutztes Gebäude birgt für Versicherungen ein deutlich erhöhtes Risiko, deshalb kann eine "nicht angezeigte Nichtnutzung" im Schadensfall zu Problemen führen. Kommt es zu einem Leerstand, müssen grundsätzlich die wasserführenden Anlagen entleert und abgesperrt werden, sowie zwingend der Versicherer unterrichtet werden.